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房地产典当做好风险控制之关键 ------做好房地产抵押典当的贷前调查
时间:2016-01-25 15:26:53
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    俗话说:自己的钱放在自己口袋里最安全。但我们典当行是经营资金(钱)的,放在自己口袋是产生不了效益的,放出去又怕风险(有抵押物也没用),那怎样才能我们的“钱”既能收放自如,又能产生的效益最大化呢?

    当我们在受理房地产典当业务时,需要做好“贷款三查”的道理想必每个典当行的客户经理都知道,但为何仍有典当行屡屡出险呢,很大一部分的原因就出在只看重了有无抵押物,而未做好贷前调查上。所以说贷款“三查”中,贷前调查是防范典当贷款风险的第一道防线,是内部控制典当贷款风险的关键,同时也是首冲,这一关卡若有闪失,从一定程度上就决定这笔典当贷款的最终命运。贷前调查质量越高,当金的风险程度就越低,反之,典当贷款的风险度就越高。

    那么如何来做好贷前调查呢?其中主要的就是要从当户的为人处世的品德、借款用途的真实与否、担保物是否物有所值、是否易变现及其经营状况和还款来源,这四大基本要点着手。

    为何要如此做,如何做好,下面就谈一下我们在实际工作中的做法及体会:

1、当户的品德调查:顾名思义就是道德品质。孔子说:人之初,心本善。道德品质的形成及变化是具有鲜明的时代特征的,各个历史阶段都有不同的特征及标准。但归根到底是人在成长过成中形成的世界观不同,有的人始终认为“诚信”是立身之本并坚持执行着,遇到借款到期想尽一切办法,可以说砸锅卖铁也要把借款按期归还,对这种当户我们要积极地维护并保持着良好的典当借贷关系;而有的客户将在典当行借到的钱当成自己的了,好像他想还就还,什么时候还就什么时候还,甚至到期了就是有钱也拖着不还,还大言不惭地说我有房子押在当铺,有本事你们拿房子好了,对这种不讲诚信的客户我们再好也只能做一次。不要单纯地去看中他的利息,他却看中了你的本金呢。因此对当户诚信度的调查,也就是对其还款意愿的调查了解。这就需要我们在调查过程中要全方位地深入了解他们的处世为人,如该当户是否在:银行、供电、供水、民政等方面有不良记录、经常喜欢说谎且不负责任的、吃喝嫖赌毒的,有犯罪前科的、借了债不还的老懒、有意拖欠工人工资的、对家庭成员不负责任的、假结婚假离婚、家庭气氛不睦的等等 通过查看征信系统、走访派出所、居委、邻居、员工、家庭成员、朋友等在有意与无意间尽量较全面地了解,从尔形成我们的判断。对诚信的客户我们继续下去。

2、当户借款用途真实性的调查:大家都知道,典当行借款救急不救穷,且只能做短期的。如当户个人生活临时急需、但有未到时期银行存款或近期收入做保障的、企业银行过桥贷款、急需进出货临时周转等,只要每次贷款在半年内,且能提供必须能证明其用途的依据。并实地核实为真实的,如购房产首付暂缺一部分资金并提供购房合同、过桥贷款提供银行授信审批书、进出货物提供货单及合同等,我们将继续深入下去。但严禁典当借款还债、或投资其无能力操作或过度、盲目扩张等方面的用途。这种用途对个人或企业以后不是产生不了效益就是只有投入没有产出,造成还款来源无法保证的。

3、当户提供的抵押物是否物有所值、是否易变现的调查。目前全球经济形势不乐观,导致房地产市场不景气,房地产作为抵押物评估价值正在逐步“缩水”,造成日后实际变现价值较低且较不易变现。可见,房地产抵押物作为第二还款来源的作用逐渐正在弱化。因此我们在办理房地产抵押典当抵押借款时,首先,要调查抵押物的真实性,如:法人企业以厂房(最好不要做,企业经营状况较好除外),商业用房,办公写字楼等房产来抵押典当的要至房地产登记部门、工作单位、经营场所、股东或董事会去了解核实是否其有处置权或是否有委托其处置的证明,股东董事是否同意;对土地性质是集土地。宅基地、农用地的不要做,免得以后麻烦。如是个人住宅同样应到房产管理部门、街道居委去、夫妻双方甚至父母子女、调查核实当户提供的抵押物其是否有真实的处置权,防止假夫妻用假证件来蒙混过关。其次,进行抵押物的价值评估,要做到“高评低当”,确保在无力偿还贷款时,能采用处置抵押物的方式来偿还典当借款。为此客户经理一定要去现场实地查看,了解周边环境、二手市场价格及成交量、当前本地区房地产价格走势等来客观地估价,但应贴近当地实际成交价。如自已没有把握可请专业房地产评估机构出报告,但只能提供定价参考特别是对厂房,他们往往是高评的。然后我们打个合理的折率,在当前房地产不景气的形势下,一般厂房、商铺、办楼的抵押当价不得超过评估价的50%,住宅的当价不得超过60%。由于历史经验告诉我们厂房绝当后变现较难,如对企业生产经营状况前景不明朗,无把握的尽量不要做。对周边同样的房产二手市场成交量较大的,相对来说该房产在短期内变现能力有一定保障。反之则变现能力就较差,典当行一定要防止出现“高估套贷”现象,保证担保法律效力和足值变现。

4、当户生产经营情况及还款来源的调查:深入当户生产经营场所掌握实际情况,客观反映当户生产经营状况,这是当户的第一还款来源。首先调查生产经营主体可行性。看其是否符合国家产业政策,是否属于国家限制或明令禁止项目,对认可的企业及产品,收集同业、市场的相关资料,并做好行业前景预测;其次,通过公司章程。验资报告、财务报告等来分析其注册资本的真实性;再次,经营管理的可靠性。通过财务数据去车间、库房、水电煤等每月用量是否正常,银行对账单查看流水,资金流动是否正常、工人生产积极性是否有异常等了解企业生产经营是否有序正常,通过核对销售明细看其回笼款是否正常,应收账款账龄分析看坏账可能性,看当户的经营管理能力的强弱,,然后对经营管理中的风险作以客观评价,测评风险度;最后通过企业损益类报表及相应科目的调查核对,分析其经营的盈利性、了解产品销售利润率,掌握获利能力,测算贷款期限与产品生产周期匹配程度,从而预测还贷能力,分析其第一还款来源的可靠性。

因此,从当户的为人处世的品德、借款用途的真实与否、担保物是否物有所值、是否易变现、经营状况和还款来源这四大要点来做好贷前调查是非常重要的。而这四个要点之间又是相互依存延续的:当户的道德品质是其是否偿还典当借款的思想保证,即还款意愿是否强烈,是先决条件;当户借款后贷款的用途及去向、经营上的管理与获利能力是偿还贷款的行为保证,即是否的还款能力,是刚性条件;抵押物是当户最后的偿债动力,是偿还典当借款的物权保证,虽然不是必须的,但是必要的。

我们相信:只要抓住调查重点,坚持原则,尽职尽责调查研究,就能有效防范典当行贷款的风险,防患于未然,把风险控制在最低点。

 

 

                               江苏宝信典当:侯力祯2014/9/2