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新政出台 农村土地融资进入破冰
时间:2016-01-22 14:38:11
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 近日,国务院印发了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(以下简称《意见》),旨在赋予农民对承包土地的用益物权,盘活农村土地资产,探索农民增加财产性收入渠道。在商业银行、小贷、典当等融资机构看来,这样的消息出台无疑释放出政策上的利好。但在振奋的同时中国商报记者也注意到,出于对风险等因素的考虑,目前典当业界仍在期待有关细则出台。
指导意见出炉
    
据悉,此次《意见》提出了试点的五项主要内容:一是赋予“两权”抵押融资功能。维护好、实现好、发展好农民土地权益,落实“两权”抵押融资功能,盘活农民土地用益物权的财产属性。二是推进农村金融产品和服务方式创新。在贷款利率、期限、额度、担保、风险控制等方面加大创新支持力度。三是建立抵押物处置机制。允许金融机构在保证农户承包权和基本住房权利前提下,依法采取多种方式处置抵押物,完善抵押物处置措施。四是完善配套措施。试点地区要加快推进农村土地承包经营权、宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证,建立完善农村土地产权交易平台,建立健全农村信用体系。五是加大扶持和协调配合力度。在货币政策、财政政策、监管政策、保险保障等方面,加大扶持和协调配合力度。
    
同时,此次《意见》还提出要求,“两权”抵押贷款试点地区应满足以下条件:一是农村土地承包经营权、宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证率高,农村产权流转交易市场健全,交易行为公开规范,具备较好基础和支撑条件;二是农户土地流转意愿较强,农业适度规模经营势头良好,具备规模经济效益;三是农村信用环境较好,配套政策较为健全。而根据要求,农民住房财产权抵押贷款试点原则上只选择国土资源部牵头确定的宅基地制度改革试点地区开展。
    
业内人士分析称,此次对于农村“两权”抵押的顶层设计无疑意味着国家改革完善农村宅基地制度,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让等工作正式进入了“破冰期”。显而易见的是,一直以来,农村市场的巨大潜力让金融机构非常“眼馋”。改革制度的启动,对这些机构而言确实可视为一种利好与契机。
    
事实上,不光是商业银行这样的金融机构,中国商报记者注意到,当前在典当业内,有相当一部分经营者对此次“意见”的出台表现出了极大的兴趣,不少业内人士认为,现在典当融资市场竞争激励,有的地区甚至出现饱和。随着国家鼓励农村“两权”抵押,相关政策的逐步落实,对典当行的业务拓展而言当然可能带来积极的促进作用。
之前的尴尬
    
记者了解到,由于根据《土地法》与《担保法》的相关规定,长久以来,农村的宅基地和农民的住房财产并不允许用于抵押或者担保。不过也有例外,比如涉外工业、厂房用地等等,因此以往典当涉及“三农”融资,主要还是集中在土地承包经营权的融资上。
    
采访中,河南一位在典当圈中摸爬打滚了多年的经营者向记者讲述了自己亲身经历过的一例业务,“当时的当物就是农村土地承包经营权,对象是一栋在农村租借土地所盖的厂房楼。因为当地有‘试点’的政策,所以据客户称,自己很早就办理了产权证,并向我们进行了出示。于是在经过多方考量后,我们接受了这笔业务。但没想到的是,这笔业务后来却出了问题,由于客户还不上款,最后只好走上了司法程序,结果在审理的时候,法院认为这笔业务中所指的农村土地的性质本身就是出租,那么客户所持有产权证实际上并不合法。这起官司到现在都未能真正解决,让我们非常头疼。”
    
而这位经营者的亲身经历,也在一定程度上代表了长期以来,不少典当行不敢涉足此类业务的心态。有分析人士指出,典当行之所以对于农村土地承包经营权这样的业务感到“畏手畏脚”,可望而不可及,最主要的原因还是出于绝当后“未雨绸缪”的考虑。首先,根据现行的相关法律规定,这一类土地一旦发生抵押权生效后,不能改变原地原来的用途,这也代表了典当行是不能取得其所有权的。如果是其他类型的土地经营权融资,绝当后可以采用拍卖的手段进行处置。但农村土地经营权,不能改变用途的限制则意味着不能开发另作他用,当然就难以找到接盘者。
    
至于宅基地的融资,鉴于集体土地所有权的性质,也让处置变得难上加难。
    
除此之外,上哪个部门登记,往往也是令典当行感到茫然的事。“对于流转权的登记,一直未能明确。但是如果典当行跳过登记这一项,肯定会给自身带来不小的风险。”有经验人士认为。
政策助推是关键
    
正如市场分析人士指出,想要融资机构真正进入到服务农村金融的领域中,首要的依然还是政策上的扶持。因此记者也注意到,各地政府和金融机构此前对开展农民承包土地经营权抵押的热情非常高涨。到目前为止,北京、四川、湖南等地已陆续有金融机构启动经营权抵押贷款业务,涉及机构包括农业银行、中国邮政储蓄银行及各地城商行等。据不完全统计,目前全国已有超过20个省份的相关地区正在开展试点,颇有全面抢跑此类业务之势。
    
而对于土地承包经营权抵押的尝试,甚至近一两年来,商业银行之间也尝试不断。例如江苏太仓当地政府顺应农民自愿流转土地经营权的愿望而摸索出的“太仓模式”——农村土地承包经营权抵押贷款以农场合作社为抵押融资主体,同时为确保土地承包权抵押贷款资金安全,采取由银行、财政、农委等多方共同监管资金用途及农地农用,从而确保土地承包经营权抵押贷款实现“农地农贷、农贷农用、农用农管、农管农收、农收农还”的核心原则。
    
还有去年年初,四川省成都市也完成了首笔农村土地经营权抵押贷款。据介绍,当时农业经营者只需要提供流转合同、营业执照以及《农村土地经营权证》等证明就可以快速得到放款,而且贷款还不受农作物的市场价格影响。
    
典当业中也一直有人在探讨于此,例如3年前,在云南省国土资源厅相关文件的支持下,当地的典当行开始涉足此类业务。只不过受资金制约、风险防范等因素的影响,致使后来一些典当行在操作该业务时不得不转变“思路”,如选择借助银行委贷的形式。
    
有分析预计,伴随着此次“意见”的颁布,相信各地政府也将会有陆续的后续动作跟进。而按照国务院此次“意见”的精神指示,一旦各地在登记、流转交易等方面更加明确,并且逐步建设和形成较为完善的配套保障,将会在极大程度上为典当行减少后顾之忧,从而助推行业更好地服务这些领域。
    
“另外,要进驻农村,最有可能与“三农”打交道的还是那些县级典当行,他们有着对当地情况比较熟悉的优势,但也有着资金受限、风控把控整体偏弱的不利因素。借助此次政策的契机,相关主管部门能否将范围进一步延伸,在细则上对融资机构服务三农给予更大的实质性的帮助,这是目前大家最为期盼的。”有典当经营者分析道。